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山东博港孙律师的博客

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日志

 
 

村委未经村民会议通过与他人签订的荒地承包协议是否有效  

2008-09-11 09:40:03|  分类: 经典案例 |  标签: |举报 |字号 订阅

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基本案情:1994年赵某建蜂窝煤厂,经博山区A镇土管部门及A镇B村村委批准,在B村承包了一块荒地。2002年钱某与赵某签订协议,租用赵某的厂房及厂地。2005年B村村委与钱某、赵某协商,对该地做了调整,另给赵某更换了一块土地。将该地调整给钱某使用,并与钱某达成协议,约定了租用时间自2005年至2055年,租赁费65000元,并给钱某写下了收据,同时约定:村委负责解决承包地产生的纠纷。2008年1月赵某称该地的合法使用人是他,而非钱某,随将钱某赶出,双方因此而产生争议。钱某向法院提起诉讼。

    庭审中,钱某提供了双方签订的承包协议、收款收据、2007年原村委出具的土地调整证明及村委与赵某签订的承包协议,证实:土地已调整给钱某使用。另外,还出具了2007年村民代表的决议(应到20人实到16人),决定维持村委与钱某签订的承包协议。要求村委履行合同,赵某退出土地。

    村委出具村委及原法定代表人证明一份,证实:双方当事人产生的争议是村两委不团结造成的,2005年村委没有对土地进行调整。同时出具镇政府财务代理中心证明一份,证实该租赁费未入账。认为:上届村委未经村民代表大会批准,私自将土地租赁给钱某使用,违反了《土地管理法》《村民组织法》的强制性规定,侵犯了第三人赵某的合法权益,根据《合同法》规定属于无效合同,为此要求法院驳回原告的请求。赵某的答辩意见同上。

    一审法院经审理认为:上届村委未经村民代表大会批准,私自将土地租赁给钱某使用,违反了《土地管理法》《村民组织法》的强制性规定,侵犯了第三人赵某的合法权益,根据《合同法》规定属于无效合同。根据镇政府财务代理中心出具的证明,证实该租赁费未入账,证实村委没收到租赁费用,为此,驳回了钱某的起诉。

    钱某不服,找到我们提起上诉。经过到村里调查取证,搜集相关法律,代理人认为一审判决不当,于是在中院庭审过程中,我发表了如下代理意见:

一、一审判决认定:2005年5月15日上诉人与被上诉人签订的承包协议无效,是错误的。

2005年5月15日上诉人与被上诉人之间签订了荒地承包协议,被上诉人将村东大门外的荒地承包给了上诉人,双方约定了承包期限和承包费用,同时协议还约定:被上诉人负责解决因承包地产生的纠纷并监督上诉人合法经营经销。协议签订后,被上诉人村委接受了上诉人交付的承包费65000元,并给上诉人出具了收款收据,不管被上诉人有无入账,并不影响上诉人交款的事实。上诉人自2002年开始一直在此经营,并做出了大量的投入,自2005年5月算起双方实际履行已超过3年。依照最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》第25条第2款,对违背民主议定原则而订立的合同,自承包合同签订之日超过1年,或者虽未超过1年,但承包人已实际做了大量投入的,原告方要求确认该承包合同无效或者终止合同的,人民法院不予支持。但可根据实际情况,依照公平原则,对该承包合同的有关内容进行适当调整。本案的协议符合上述规定,双方所签的协议应是有效合同。即使双方在协议签订过程中程序存在瑕疵,过错也在村委,上诉人无权利也无义务组织召开村民会议,但程序上的瑕疵不会影响到合同的效力。并且,该协议在2007年9月30日经过了包括:岳XX等16位村民代表(应到20人实到16人)的追认,维持村委与上诉人签订的承包合同。因而,双方之间签订的协议合法有效,被上诉人村委应当按约定履行双方签订的协议,而不是在村委会换届选举后,再否认前届村委签订的合同,这样即不利于村委的团结,也不利于合同的稳定。

二、一审判决认定:涉案场院自1996年4月12日以来并未进行调整,其合法的使用人为第三人,是错误的。

2007年8月4日村委出具的证明明确证实:“2005年5月份经村委与赵某、钱某协商同意,将其使用的七队场院承包给钱某使用。2006年4月3日村委将赵某调整到原村委大院南面空地,面积多余部分由赵某交纳现金五千元,村委与赵某签订协议书。村委现存协议书和收款收据。”并且,亦有当天村委会与赵某签订的协议为证。上诉人与被上诉人赵某签订的协议书,进一步证实村委对原土地进行了调整及调整的位置。既然村委将土地调整给了上诉人,那么合法使用人应当是上诉人,而非赵某。第八届村委及岳XX出具的,所谓“上诉人与赵某的争议是村委没有办好手续引起的,是村委不团结造成的”的证言是出尔反尔的表现,没有任何证明效力。

为此,代理人认为:双方当事人之间签订的合同合法有效,被上诉人应当按约定履行。为维护上诉人的合法权益及合同的稳定性,请二审法院查清事实,撤销原判、依法改判。

最终,二审判决支持了我们的代理意见,撤销原判,改判村委继续履行合同,赵某退出土地。

 

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